在宏观调控和市场竞争的双重压力下，并购整合再次涤荡着房地产业。除了银行贷款、PE基金、民间借贷，信托也已成为房地产并购的重要资本力量。
　　由于具备独特的灵活性和安全性，以及在杠杆放大、成本控制等方面的比较优势，“房地产并购信托”这一新型融资模式颇受青睐，不少房企正在借助信托工具突破融资困境和拓展市场份额。
　　房地产并购信托是指信托公司通过发行信托计划的方式募集资金，并采用贷款、股权投资或者权益投资等多元化的资金运用策略，在灵活配置资源和专业防控风险的基础上助力合作伙伴完成房地产并购。这是金融资本与产业资源在并购整合领域的一种有益尝试，有助于盘活房地产行业的存量资产和提升房地产企业的专业化服务能力。
　　从近几年的信托实践来看，房地产并购信托包括股权收购、资产收购、联合运营、股权代持等多种模式，信托公司可以发挥自身的综合金融优势，秉持合约精神落实收购方意愿以及控制交易成本、全流程整合资源。同时，信托公司操作的房地产并购项目，既有“你情我愿”的协议式收购，也有“资产处置”的竞买式收购，如从产权交易所或者法院等渠道参与竞买的房地产并购项目。信托公司作为金融市场上的轻骑兵，可以结合不同项目的特点与需求，合理放大资金杠杆、灵活配置收购资金的进退路径以及把控风险节点。
　　目前，带有过桥融资性质的杠杆收购，可以说是房地产并购信托的主流。从收购主体的角度看，可以分为现有主体型和新设主体型。
　　“现有主体型房地产并购信托”是以现有的存续公司作为收购实施主体，由信托公司提供外部融资支持，在真实收购方的直接主导下完成房地产并购交易。这主要适用于收购方综合实力较强、交易方式较简单、收购对价数额较小的房地产项目，信托公司在并购环节中参与有限，通常也会要求收购方提供较有保障的退出渠道和信用增级等措施。
　　“新设主体型房地产并购信托”往往基于风险隔离、资产和现金流控制等方面的考虑，由信托公司主导设立SPV（特殊目的公司），并在信托资金注入之后由其操控SPV直接实施对房地产项目的并购整合。这主要适用于规模较大、程序复杂、后期运作较多、风控较严的项目，由于信托公司采用了“净壳”模式控制股权以及核心资产，从而保证了金融机构能够“全链条+无缝隙”控制整个并购交易。
　　随着房地产并购项目的单体规模越来越大，以及多项目并购的专业化需求日趋迫切，房地产并购信托也在向基金化的方向快速迈进。不论是纯粹的信托型并购基金，还是信托与有限合伙型基金、公司型基金相互结合的并购模式，都对参与各方的专业整合能力提出了更高要求。包括项目资源整合能力、后期运作管理能力、退出渠道控制能力等，这些已成为房地产并购信托基金能否做大做强、树立专业品牌、赢得投资者信赖的重要衡量指标。因此，房地产并购信托基金需要首先解决并购理念、专业人才和整合机制的问题，方可在房地产的产业链上持续深耕和创造价值。